先把結論擺明：
同一間房子，一胎房貸利率通常落在 1.8–2.3 %（銀行）；而 二胎利率可能直接翻倍到 4–8 %（銀行或民間融資）。差別來自「順位風險」──銀行若先被別家抵押走，回收難度變高，風險溢價自然加在利率上。懂這個邏輯後，如果你住新北，想追加資金，不論跑銀行還是民間，都能抓出合理談判區間，不怕被高利割韭菜。
1. 為什麼二胎利率翻倍？先搞懂「順位風險」
- 抵押順位決定誰先領錢
首順位（第一胎）一旦債務人還不出錢，銀行拍賣房子可以優先受償；二胎就得排在後面等分配，風險明顯比較高。 - 資本占用＆風控成本
銀行要為高風險授信提撥更多呆帳準備金，這筆成本最後都反映在利率。 - 民間融資更講「可談性」
民間二胎沒有金管會的利率天花板，但也因為市場競爭，利率範圍拉得更寬。信用品質好、屋齡新，甚至能談到 3 字頭。
2. 直接試算：利率×期數差多少錢？
假設你在二重疏洪道附近有間市值 1,200 萬的透天，目前一胎剩 600 萬、利率 2 %，想再借 200 萬：
- 方案 A：銀行二胎，利率 4 %，20 年
- 月付約 NT$12,121
- 總利息 NT$91 萬
- 方案 B：民間二胎，利率 7 %，只談 10 年
- 月付約 NT$23,189
- 總利息 NT$78 萬
亮點：雖然表面利率高，但期數短，總利息反而少 13 萬。這就是「利率 × 期數」要一起看的原因。
3. 新北屋主實戰談判 3 步驟
- 先問自己：缺現金的「急」是 3 個月還是 3 年？
- 如果是接案週轉、裝潢尾款——短期資金，用民間 1–3 年彈性高、利息總額反而可控。
- 如果是長期投資、整合債務——就拉長期數，鎖定銀行 20 年低利率。
- 帶齊文件，一次比價
- 土地房屋權狀、所得清單、最近 12 期房貸繳息紀錄先備好。
- 三重地區至少跑1 家本地銀行 + 1 間票貼／融資公司，把同額度的月付、總利息列成筆記。
- 談判重點放「風險加碼」
- 若房子屋齡低、地段好，或你薪轉穩定 → 直接亮出，要求利率下修 0.5–1 %。
- 若信貸已壓線，主動提出「縮短期數」降低銀行風險，也能換到更好利率。
4. 注意！別讓「費用」吃掉利率優勢
- 設定費、代書費、估價費：一胎、二胎都會收，但民間常打包成「服務費」。弄清楚一次收多少、能不能分期。
- 違約金：銀行二胎通常 2–3 年內清償要付 1–3 % 違約金；民間可以談「提前清償免違約」，記得白紙黑字。
- 保險成本：額度高時，銀行可能要求強制火險；民間大多不綁，但風險由自己承擔。
利率只是表面，總成本才是關鍵
一胎低利、二胎高利聽起來天經地義，但利率 × 期數 × 費用才是最終帳單。搞懂順位風險，就懂銀行為什麼開高，民間為什麼可以談。下次在三重想到「要不要二胎」時，先算總利息、抓還款年限，再決定走銀行還是民間。需要試算或比價？直接找我們三重的貸款顧問，五分鐘內給你完整方案，別讓高利神祕化，數字攤開就不怕被割韭菜！
